COVID-19 sonrası yabancı alıcılarla başlayan büyük ev ve daire satışları, 2024 yılında yabancı alıcılara yönelik çıkarılan yasalar nedeniyle durma noktasına geldi. Şu an, yeni yasa ile ilgili yüksek mahkemeye gitmesi beklenen 3 dava bulunmaktadır. Kuzey Kıbrıs Emlak fiyatlarının hızlı bir şekilde yükseldiği, yabancı alıcılar yüzünden piyasada çok fazla konuşulan bir faktör olsa da, gerçekte temel sorun, yeterli konut arzının olmaması ve sınırlı imar oranlarıdır. Ekonomiyi yeniden yazmaya gerek yok, fiyatları belirleyen arz ve talep dengesidir. Eğer arz talebe göre düşükse, fiyatlar doğal olarak yükselir.

Burada Kuzey Kıbrıs hükümetinin yapması gereken şey arzı artırmaktı. Peki, bu nasıl yapılabilirdi? Tabii ki, yeni arazi yaratmak. Ancak, deniz doldurulmadıkça arazi yaratmak mümkün değil. Elinizdeki sınırlı arazilerin imar oranlarını çevreyi koruyarak artırırsanız, ucuz toprak (arsa payı) yaratmış olursunuz.

Ülke ekonomisine can suyu olan yabancıların getirdiği dövizi durdurmak için vergileri yükseltmek fiyat artışını yavaşlatmak değil tam tersi tüm ülke ekonomisini iflasa sürüklemekden başka bir sonuç doğurmaz. Ayrıca, kotalar koyarak belli bölgeleri sadece yabancılara açmak da başka bir çözüm olabilirdi. Ancak mevcut hükümet, hem kendi ayağına hem de ülke ekonomisinin kalbine kurşun sıkarak tüm piyasayı durdurdu. Mevcut yasalarla vergileri %8'den %17,5'a çıkarmak bir yana, daha önce sözleşme ile mal satın almış ancak devletin yabancılara mal alım iznini çıkarmadığı için vergisini ödeyip mal alamayan ve 2-3 yıldır devletin iznini bekleyen yatırımcılardan da bu vergilerin ödenmesi istenmesi, dananın kuyruğunun koptuğu noktadır.

Kuzey Kıbrıs Emlak sektörünün hiçbir uzmanına danışılmadan böyle yasalar çıkarmak ve uluslararası hukuka aykırı düzenlemeler yapmak herhalde sadece bizde olur. Bu da yetmezmiş gibi, bir de ceza olarak yabancılardan yarım milyon euro ödeme maddesi eklenmiş. Dışarıdan korsan bir ülke gibi algılanmamıza ve yabancılardan eksi puan almamıza, belki de 10 yıl daha güven kaybetmemize yol açtılar.

Şu an Kuzey Kıbrıs'ta satılık evlerin sayısına baktığımızda, yeni çıkan projelerde ciddi bir azalma, hatta bazı projelerin durdurulduğuna şahit oluyoruz. Perde arkasında aldığımız duyumlara göre bazı müteahhitler personel maaşlarını ödemekte zorlanıyor ve birçok şirket personel çıkarmaya başladı. Peki, mevcut ortamda fiyatlar düşer mi? 20 yıllık tecrübeme dayanarak, mal sahibinden satılık emlaklar dışında mevcut yeni projelerin fiyatlarında düşüş beklemiyoruz, en azından önümüzdeki 12 ay boyunca. Ancak bireysel satıcılardan acil satışlarda kelepir satılık evler çıkabilir. 101 Evler'in yayımladığı verilere göre son 3 aylık fiyatlarda ortalama %3'lük bir artış gözükse de, bu rakamlar birden fazla yeni evin piyasaya eklenmesinden kaynaklanıyor ve bazı projeler piyasa değerinden yüksek fiyatlarla sunulmuş. Bu nedenle, çok az da olsa iyimser olunabilir.

Fiyatların ortalamalarını görmek için 101evlerin verilerine dayanarak aşağıda belirttiğimiz veriler size yardımcı olabilir. Kuzey Kıbrıs'ta Satılık evler deki fiyatları artış göstermeye devam ediyor. Son üç ayda, satılık apartman daireleri %2.77, kiralık apartman daireleri %4.2 ve satılık villalar %1.56 oranında değer kazandı.

**Lefkoşa'da Fiyat Artışları:**

- Satılık apartman daireleri: %8.06 artış, metrekare fiyatı £904.41/m²

- Kiralık apartman daireleri: %5.43 artış, metrekare fiyatı £5.28/m²

- Satılık villalar: %1.91 artış, metrekare fiyatı £1226.98/m²

**Girne'de Satılık Evlerdeki  Durum:**

- Girne’de Satılık daireleri: %2.75 artış, metrekare fiyatı £1582.64/m²

- Kiralık apartman daireleri: %5.83 artış, metrekare fiyatı £8.29/m²

- Satılık villalar: %1.66 artış, metrekare fiyatı £2029.39/m²

**Gazimağusa'da Farklılıklar:**

- Satılık apartman daireleri: %0.86 düşüş, metrekare fiyatı £1084.44/m²

- Kiralık apartman daireleri: %2.33 düşüş, metrekare fiyatı £5.35/m²

- Satılık villalar: %0.4 artış, metrekare fiyatı £1565.14/m²

**İskele'de Düşüş:**

- Satılık apartman dairelerinde %2.95 düşüş, metrekare fiyatı £1801.85/m²

Bu veriler, 2025 Kuzey Kıbrıs emlak piyasasında halen genel bir artış trendinin sürdüğünü göstermektedir fakat satis oranlarinin %80 dustugu tahmin ediliyor.

Ozyar Turgut

Gayrimenkül Hukuk Danismani

https://ozyarturgut.com/